Thought Behind Things · Mar 1, 2023
Pakistan's real estate is a lottery, not an investment
Zeeshan Akram Qureshi, CEO of ZEM Builders, makes the case that Pakistan's plot-buying culture is a gambling habit dressed up as investment — and that the country's future depends on vertical construction, not sprawling land speculation.
with Zeeshan Akram Qureshi
9 min read
Why a Pepsi sales manager walked into a crashing market
The episode opens with Muzamil explaining why he wanted to speak to a builder specifically — not a broker or a file trader, but someone directly connected to construction and job creation. His guest, Zeeshan Akram Qureshi, CEO of ZEM Builders, turned out to be exactly that kind of contrarian.
Zeeshan’s background is not what you might expect from a real estate developer. He comes from a middle-class family of government servants — his father was a civil engineer, his grandfather a civil servant — and he spent four and a half years in corporate sales at Pepsi before making his move. The year he chose to enter real estate was 2006, which he describes as “the worst year of real estate,” a period when the market was crashing one to ten percent daily and colleagues told him he was out of his mind.
His reasoning for entering at precisely that moment is one of the more interesting ideas in the conversation. When a market is down, he explains, the experienced people in that industry finally have time for you. “Kiसी भी चीज़ को learn करने के लिए आपको जो knowledge source of knowledge है, अगर वह human है तो आपके पास आपको उसके पास जाना है और उसके best time पर जाना है — अपने best time पर नहीं जाना” (To learn anything, if the source of knowledge is a person, you have to go to them at their best time, not your own). His best time was everyone else’s worst time.
He started not as a builder but as a financial consultant, helping clients invest their savings in actual physical plots — not files, not paper — and taking a percentage of the returns he generated. From the beginning, he says, he refused to deal in anything that did not physically exist.
The plot lottery and what it is actually doing to the economy
Muzamil presses Zeeshan on the question that prompted the episode in the first place: what is actually going on with Pakistan’s plot-file culture, and does it have any economic justification?
Zeeshan’s answer is blunt. He estimates that approximately one million new plots have been sold in the Islamabad-Rawalpindi region alone over the past five to seven years. The total population of the combined capital territory is not more than 4.67 million. That means, he says, enough plots have been sold to relocate the entire existing population of Islamabad — and the city still needs to double in size over the next ten to fifteen years just to sustain its growth.
The problem is that almost none of this land is being used. People are buying plots on the city outskirts because they are cheap today, with the vague hope that prices will double or triple. “Plot is a lottery,” Zeeshan says flatly. “Basically ہم لوگ یہ چاہتے ہیں پیسہ کمانا — یہ نہیں جانتے کہ پیسہ کمانا کیسے ہے” (We want to make money but we don’t know how money is actually made).
He makes a point that Muzamil finds particularly sharp: when you evaluate a plot’s return against commodity exchange rates rather than in rupee terms, the gain often disappears entirely. A plot that doubled in rupee value over a year may have delivered no real purchasing-power gain at all. A shop, apartment, or office that generates five to six percent annual rental income at least produces something while you wait.
Why vertical growth is not a preference but a necessity
Later in the discussion, Zeeshan lays out the structural argument for why Pakistan’s cities must grow upward rather than outward, and why this is not primarily an aesthetic or planning preference but an economic one.
As fuel prices move toward international levels — he estimates petrol will eventually cost around 300 rupees per litre — people who have bought cheap plots on city outskirts will find that their transportation costs exceed their housing costs. The people most likely to be living on outskirts are precisely those with the fewest resources. Their financial situation will deteriorate further, not improve.
“Ultimately Pakistan ko apne metro city mein vertical growth par jaana hi jaana hai — apni fuel consumption cost ko bachaane ke liye, apni security ko align karne ke liye, apni living community ko bachaane ke liye” (Pakistan will inevitably have to move toward vertical growth in its metro cities — to save on fuel costs, to align security, and to preserve living communities).
He also raises the agricultural cost of horizontal sprawl. Lahore’s fertile lands are being converted into housing schemes, which is one reason Pakistan now imports wheat. Land, he argues, is this country’s core asset and must be used with far more discipline.
Vertical construction also solves a security problem that horizontal sprawl cannot. In a high-rise building, security management is concentrated and manageable. In sprawling low-density development, it becomes impossible. And when a person’s basic sense of security is compromised, their working efficiency falls with it.
The three segments of real estate — and why builders are the missing one
Muzamil asks Zeeshan to explain how the industry actually works. Zeeshan breaks it into three segments: the developer (dwellper), who creates plots; the builder, who constructs on those plots; and the trader, who buys and sells.
The problem in Pakistan, he says, is that the government has never created the conditions for builders to operate at scale. Internationally, governments develop planned zones, invite builders in, and create new communities. In Pakistan, private housing societies have expanded in an unplanned and excessive way, locking up capital in idle land rather than circulating it through construction.
“Real estate ke peeche 45 industries to 60 industries chal rahi hain” (Behind real estate, 45 to 60 industries are running). When construction happens, money moves through dozens of supply chains and employs thousands of people. When a plot sits empty, none of that happens. The builder sector, he argues, is what Pakistan needs to promote — not the trader or the speculator.
The amnesty scheme question and what regulation actually requires
Muzamil raises the amnesty scheme that the previous government gave to real estate, which many economists have criticised for pumping up property prices artificially. He also references comments by former finance ministers who argued that real estate, agriculture, and retail are not being taxed properly.
Zeeshan’s response is pointed. You cannot tax an industry that has no regulatory foundation. “Pehle real estate ki koi regulatory authority to bana len. Phir real estate office licensing to bana len. Phir real estate agent ka criteria to bana len, uski certification to bana len” (First, build a regulatory authority for real estate. Then create office licensing. Then set criteria and certification for agents). Without those foundations, talking about taxation is like trying to put a roof on a building that has no walls.
He describes amnesty schemes as revenue-collection patches — a way to recover shortfalls in a cycle — rather than structural solutions. And he makes a broader point about business policy: until a businessman is given a fixed tax slab and a forecasted inflation rate for at least five years, no business can be properly designed. Without that certainty, businessmen will keep leaving, and Pakistan will become a country of traders only. When that happens, money concentrates in fewer and fewer hands, the economic circle stops turning, and the poor get poorer.
Affordable housing, bank leasing, and the middle-class trap
Muzamil asks whether affordable middle-class housing actually exists in Pakistan today. Zeeshan says it does, but that the financing model is broken.
He draws a direct parallel to what Musharraf did with car leasing in 2002. Before bank leasing was introduced, cars were rare. After it was introduced, automobile ownership became common and the sector contributed meaningfully to the economy. The same logic applies to housing. When bank leasing enters real estate at scale, people who are currently paying rent will shift to leasing — and with it will come a sense of ownership that changes how they think about their lives and their country.
He is careful to separate two problems that often get conflated. Low-cost housing and vertical growth are not the same thing. Vertical construction uses the same steel and the same structural standards regardless of the unit size — the cost per square foot does not fall just because the building is tall. What vertical growth can do is reduce the size of units while maintaining quality, bringing the total price down. True low-cost horizontal housing requires government to provide land at subsidised rates and keep construction costs minimal — a different policy lever entirely.
The deeper point, he says, is that the goal should not be to push housing prices down but to push incomes up. When businesses are motivated and growing, employment and earnings rise, and housing becomes affordable through purchasing power rather than through artificially suppressed prices.
Overseas Pakistanis, fraud, and why right now is the time to buy
By the end of the conversation, Zeeshan makes his most direct investment argument. He says the current market downturn — where builders are still pricing projects at exchange rates from six months ago — represents a genuine window for overseas Pakistanis. “Warren Buffett kehta hai ke jab market se sab log buyer hon, then you have to be seller — aur jab sab log seller hon, then you have to be a buyer” (Warren Buffett says when everyone in the market is buying, you should be selling — and when everyone is selling, you should be buying). Right now, he says, everyone is selling.
He is equally direct about how to avoid fraud. Check that the plot is registered in the builder’s name. Examine the company’s track record of delivered projects. Assess the company’s worth and capacity. And walk away from any pitch that promises unexpectedly large returns. “The bigger the risk, the bigger the reward — aur bigger the lose.” The tools to do this research exist: Google Earth can show you whether a development is built or empty, and DHA statements can be checked from anywhere in the world.
His closing thought is not optimistic in the short term. Pakistan, he says, does not yet have the attitude for progress — the habit of looking at the positive angle of things rather than the negative. “Jab tak hum apna canvas nahi change karenge, tab tak hum taraqqui nahi karenge” (Until we change our canvas, we will not progress). What the country needs, above all, is leadership — and until that arrives, the system will keep producing the same results.
Full transcript
सारे मंगवत दिनों साथ welcome back to another episode of thought behind things आज हमारे से मज़ूद हैं एक बहुत ही ख़ास मेहमान जिनको बनाने का मकसद यह था कि I really wanted आपको पता है कि मैं बड़े असर से बात कर रहा हूं real estate industry के बारे में. Recently भी हमने एक conversation की थी जिसके अंदर यह बात हुई थी कि real estate industry को amnesty दी गई last government में और बड़ी हुई गलत चीज़ थी और उसकी वजह से markets pump हुई particularly स्लामाद रावलपिंडी जैसे लाकर आए हैं मैं ख़ुद भी रहता हूं वहां पर हमें पता है कि plotओं की price इतनी crazy हो चुकी हुई है और उसमें एक sort of एक gambling चल रही है. तो मैं बहुत explore करना चाह रहा था space को and so I thought I talk to a builder. A builder is someone as opposed to someone जो कि बस plotएं बनाना में आगे भेजता है. Builder is directly connected to productivity जिसकी मैं बात हमेशा करता हूं कि job creation, productivity. So उसके अंदर I thought कि let's go talk to a builder and also let's figure out कि आखिर यह industry है क्या? आखिर इसके पीछे economics क्या है इस industry की? और इसमें काम कैसे होता है? आज हमारे साथ मौजूदान से दिशान, अकर्म कुरेशी साहब. He is the founder and CEO of ZEM Builders, one of the premier builders in Islamabad. Sir, thank you so much for being part of the show. Thank you, Miss अहमद. रहा है और inflation हमें मार रही है. तो I am proud to announce that this video is in partnership with समाया Financials. They are offering two very very cool trainings. Capital market fundamentals जिसमें आप stocks और mutual funds में invest करना सीखेंगे और understand करेंगे क्या आखिर एक company के अंदर क्या ऐसे fundamentals होते हैं जिनको आपने देखना होता है to figure out कि वह एक अच्छी company है to invest in और दूसरी training है technical analysis master class जिसमें आप सीखेंगे कि किस तरीके से हम different tradable assets like commodities, forex, stocks, crypto के अंदर थोड़े से पैसे लगाकर बहुत ज़्यादा पैसे बना सकते हैं. Personally यह training मैंने भी ली है and it's absolutely phenomenal. The link to the trainings are in the description below. Check them out and become financially healthy and now back to the podcast. ठीक है और उसके आप मुझे बताएं कि जो jobs थी वह भी आपके साथ साथ चल रही थी? Jobs भी साथ साथ चल रही थी. तो कहां कहां पर आपने case? मैंने sales की भी job की, मैंने Pepsi को corporate में भी job की. फिर after graduation मैंने Pepsi को में जो job मिली मुझे alarm दुल्ली that was a wonderful experience for me. Corporate ने मुझे बहुत exposure दिया, बहुत सी चीज़ें सिखाई, I learned a lot from there. वो भी sales की jobs थी. वो भी sales की job थी. तो Pepsi में sales ही क्या होती है? Basically you go talk to shopkeepers वगैरह to make sure कि Pepsi पड़ी हो जितना वही तो होता ना कि PTC वगैरह में जितना जो sales की job Basically
हम मेरी जो primary first job थी that was a sales supervision. सही है. Basically salesman sales कर रहे होते हैं. उनकी supervision होती है make ensure करना होता आपकी product पहुंच रही है, supply chain balance है, आपके channel analysis क्या है, आपके channels कितने हैं, आप कितने channels new open कर सकते हैं, आप कितने routes new create कर सकते हैं, that was my और इस time में सारे time में आप लोहौर में ही थे? नहीं, यह time मेरा इस्लाम
तो I shifted over here with him. Technical बड़े भाई हैं आपके ख़ुद आप builder हैं, बड़े भाई आपके scientist हैं. And Pepsi में I think आपने चार साल काम किया? Four years, four and half years. And then what did you do after that?
दो हज़ार मुझे याद है दो हज़ार पांच में और चार में real estate बड़ी boom पर थी. अच्छा. दो हज़ार छह जब start हुआ तो that was the worst year of real estate. जिस तरह आज economy चल रही है. सही है. Same as like that. मतलब daily basis पर market एक percent, दो percent, पांच percent, दस percent crash कर रही थी. Right. Real estate की when I jump into that industry. तो लोगों ने मुझे कहा हम तो पागल है यार. पागल है यार, हम तो नौकरियां ढूंढ रहे हैं और तू इस industry में आ रहा है. हां. तो मैंने उनसे कहा कि मुझे लग रहा है कि it's a right time for this industry. हां. क्योंकि अब लोगों के पास time था. They were not busy in their work. तो मुझे जो उसके experienced लोग थे उस industry के, तो उनसे मिलने का, उनसे learn करने का, उनसे बात करने का, communication करने का time मिला. क्योंकि किसी भी चीज़ को learn करने के लिए आपको जो knowledge source of knowledge है, अगर वह human है तो आपके पास आपको उसके पास जाना है और उसके best time पर जाना है. अपने best time पर नहीं जाना. Right. तो उसका best time कब है? जब उसके पास customers नहीं है. He has a time. He can give you time, he can communicate you. वह आपको एक source of opportunity लेगा.
हां. तो it is the time जब आप उससे कुछ knowledge gain कर सकते हैं. आप अपनी field में accelerate कर सकते हैं. बड़ी insightful बात है because a lot of times लोग होता क्या है कि लोग जो है ना वह shiny, flashy थी चीज़ों के पीछे जाते हैं.
आप बिल्कुल ठीक बात कर रहे हो. It was a very difficult time for a real estate. Real estate में कहते थे कि उस वक्त educated लोग आया नहीं करते थे और corporate के लोग तो specially नहीं आया करते थे कि यार corporate उस दौर में हमारे पास corporate options क्या आती? हमारे पास back in February मैंने join Pepsi को तो उस वक़्त telco में एक Mobile की mobiling था. हां. और मेरा ख़याल से वह था Insta, Paktel और U phone आया हुआ था न्यान्या. Right. तो यह आपके U phone local में था और corporate में आपका आ जाएं तो PepsiCo, Coca Cola, liver, racket
जब आपने real estate में आई था start में initially आप marketing side पर आए मतलब क्योंकि obviously did you jump in and become a builder? या हाथ में नहीं, ऐसा ऐसा तो नहीं हो सकता कि आप,
आप सोएं और सुबह सोने के पहाड़ आपके
साथ वाले मुझे
पहले यह बताएं आपकी family background कैसा है? आप लोग अमीर लोग थे? Basically एक middle class family से मेरा ताल्लुक था. My father was a government servant. My even grand father was a government servant. ठीक है. और मेरे father भी government servant थे. मेरे तमाम भाई भी jobs ही कर रहे हैं. My father was a civil engineer. ठीक है. हम पांच बहन भाई हैं और I am a younger most. तो एक तो market down थी. फिर उसमें मैंने देखा कि इस industry में लोग clear picture नहीं portray करते. तो मैं Pepsi, Cometha तो हमारी एक workshop हुई. वह workshop बड़ी interested थी. उस workshop में हमें एक speech दी गई. उस speech में कहा गया कि यार एक salesman को भेजा गया है Africa, GM को bootओं की factory के लिए. एक consignment देकर shipment का कि यह तुमने वहां जाकर बेचनी है. वह GM वहां पर पहुंचता है sales का. वह कहता उसे freak का में तो shoes ही किसी ने नहीं पहने हुए. तो वह कहता जी इधर तो market ही नहीं है. It's a dead market for shoe. वह कहता है सारी consignment वापस कर दो. सारी consignment वापस आ जाती है. तो कहता फिर कहता जब कोई भी नहीं पहन रहा तो it's a virgin market. तो we can capture it, capitalize it. सोचकर, सोचकर फ़र्क है. Virgin market है तो उसने जाकर उधर consignment double कर दी, triple होती गई और they got the highest volume. Same like that recently अभी IIT Tim Horton Pakistan नहीं आता था. Tim Horton lawyer में launch हुआ जब. उसने Tim Horton के एक दिन की किसी भी शहर की, किसी भी branch की record sale कर दी. तो देखिए जब तक कोई चीज़ आप apply नहीं करेंगे, कोशिश नहीं करेंगे, try नहीं करेंगे तब तक तो आप उससे पहले भी तो failure ही है. हां. तो you have to try something. Right. नहीं so what did you start? When you started off with it, what were you
doing at the time?
मैं real estate में आया I have very limited funds और जिसमें कि मसलन एक मैंने काम start किया और बस चलना शुरू हुए कि investments भी कोई नहीं थी पास जेब में हाथ खाली थे लेकिन एक vision था. फिर मैं आपको बता रहा था कि real estate में आया तो लोगों बहुत ज़्यादा clear नहीं बोलते थे. मैंने कहा that is a very very fertile market. तो मैं वापस फिर वह आपको अभी सुनाई मैंने coquel story. हां. आपने जो market के norms चल रहे हैं, उससे हटकर थोड़ा सा काम करना है. तो उसके बाद तो बहुत सारा customer तो already aligned है. सिर्फ आपने अपना repute, goodwill और working style उस तक communicate करना है. Right. तो eventually success आपको follow करती है फिर अलम्दुलीला यही हुआ. और इसमें model क्या था? मतलब आप basically deals करवा रहे थे और उसे percentage रख रहे थे? नहीं, मैं financial consultancy पर गया था. ठीक है. Financial consultancy यह थी कि आपके पास फर्ज़ करें पड़ा हुआ है बीस लाख रुपया. ठीक है. मैंने कहा आप real estate में invest करेंगे हम इस time से इस time frame तक तो इसमें हम यह ROI earn कर सकते हैं. ठीक है. उस ROI के मुताबिक इस ROI की मैं यह percentage लूंगा अगर हम इस target को इस time frame में achieve करेंगे तो. यह consultancy मैंने start में provide की थी. और इसमें होता क्या था क्या आप basically files ख़रीदते थे files? नहीं, मैं files की तरफ़ start से ही नहीं गया. Basically मैं plots की तरफ़ गया. मतलब जो चीज़ अभी आपने देखी नहीं, जिसका वजूद नहीं तो उसका मैंने काम भी नहीं किया. हां. मेरी ज़्यादातर कोशिशी यही होती है इस हमारी industry का मतलब है real state. Real का मतलब असल, state का मतलब ज़मीन. Right. असल ज़मीन. तो जो ज़मीन सामने नज़र आ रही है throughout my life मैंने उसी ज़मीन पर काम किया. Interesting Patient को check करने के लिए. तो इसी तरह financial doc, आप यह समझ लें कि consult financial consultancy is like a financial doctor. तो doctor अपना profession किसी और को handover नहीं कर सकता. तो लेकिन चल रहा है लेकिन अच्छा चल रहा है. लेकिन builders को इस वक़्त हम ज़्यादा focus कर रहे हैं क्योंकि builders जो है इस वक़्त Pakistan की ज़रूरत है. Why do you think so? Basically Pakistan
में housing का shortfall है, plots का shortfall नहीं है. कितना shortfall है housing का? खान साहब कहते हैं 10,000,000 है. कुछ और लोग आगे पीछे कोई 5,000,000 to 10,000,000 के अंदर बिहार में घुमाता रहता है. Realistically आपने कोई analysis किया इसका? देखिए realistically
अगर मैं analysis करूं तो not more than आप यह कह लें कि four to 5%.
Four to 5%?
Yes और अगर अगर population? नहीं. अगर मैं against the available investment की बात करूं. अच्छा. अगर जो लोग affordability houses की बात करूं कि जो लोग afford कर सकते हैं घर, तो उसमें दो या तीन या चार percent का हमारा shortfall होगा. अच्छा. और जो लोग afford ही नहीं कर सकते houses उनका
shortfall जो है वह दस से बारह percent से ज़्यादा होगा. नहीं but अगर मैं problem statement को देखूं ना देखें affordability is a separate. आप उसको एक different length से देख रहे हैं. Mhmm. आप अभी affordability economic side पर रखें. ठीक है. मैं basic एक बात करता हूं. पहला मैं यह कहता हूं कि Pakistan के अंदर एक तो हमारी जो population demographic है वह जिस तरीके से आया हुआ है आपके पास नौजवान population बहुत बड़ी है. Yes. ठीक है? बल्कि एक number यह कहता है कि 49% आपकी population अठारह से तीस साल की उम्र की है. Mhmm. जिसका मतलब यह है कि अगले तीस सालों में इन तमाम लोगों को अपनी home ownership चाहिए. एक करोड़ दस लाख sorry ग्यारह करोड़ लोगों को housing units चाहिए. मतलब 50% over Pakistan population. हां Pakistani population. Obviously इसमें ban by भी है उसमें सारा कुछ है वह उस तरह से वह करती है कुछ the reason why I am saying this is कि एक तो पहला मैंने यह बोला कि आपके पास population demographic ऐसा है कि वह आएगा housing की उसमें buying market के अंदर. दूसरा एक एक एक social system change हो रहा है. हम आप बड़े हुए हैं पांच बच्चे, छह बच्चे एक ही घर के अंदर लेकिन हर बंदे की औकात ज़रूर हो सकती है कि वह apartment में एक apartment ले सके. Right? तो जो वह nuclear family सा concept आएगा उसमें मुझे लगता है कि demand अभी तो मुझे लगता हमने net practice कर, real estate में हमने net practice की है इस मुल्क के अंदर.
जो actual demand hit होने वाली है ना वह इतनी तेज है और इतनी बड़ी है कि हमें हमें पता ही नहीं है कि वह क्या है. So उस context में अगर मैं आपसे पूछूंगा ज़म्मेल बड़ी valid बात की है. यह बात आपने ऐसे की है कि जैसे आप ख़ुद एक real estate developer या कोई builder हैं उसमें अपना business plan किया हुआ है आपने पूरा Pakistan में करने के लिए. बिल्कुल आप ठीक बात कर रहे हैं. देखिए, Pakistan में इससे पहले fuel prices below worked थी. हम petrol सस्ता बेच रहे थे international market से. अब जो plan बनने जा रहा है उसमें petrol international market prices के बराबर हो जाएगा. जिसका मतलब यह है कि petrol 300 rupees $2.75 per liter cost करेगा आपको याम पर जाकर. अब आपकी अब city outskirts में आप plot तो काटी जा रहे हैं. लेकिन job opportunities city outskirts में नहीं है. और city outskirts में वह लोग जा रहे हैं जो इनके पास already resources कम है. देन में रखिएगा. अब जब वह city outskirts में जा रहे हैं और petrol महंगा हो रहा है तो उनकी transportation cost जो है उनकी living cost से ज़्यादा बढ़ जाएगी और तब भी जाकर इनकी financial mismanagement हो जाएगी. तो ultimately Pakistan को अपने metro city में vertical growth पर जाना ही जाना है. अपनी fuel consumption cost को बचाने के लिए, अपनी security को align करने के लिए,
अपनी living community को बचाने के लिए. अच्छा मुझे एक बात बताएं सबसे पहले तो जो कैन जो मैं बार बार कहता हूं आप industry में रहते हैं आपको बेहतर scale में होगा. यह क्या चल रहा है जो यह plot file वाला drama है यह कि does this justify is there any justification for it कि यार यह गुजरखान में एक लाख
Money is being moved from one guy to another और यह Vegas है in my opinion. Basically देखें इसमें मुज़मिल हमारी एक problem है कि हम भाग किस चीज़ के पीछे रहे हैं. हमारी पूरी कौम पैसे के पीछे भाग रही है. तो पैसे जब आप कहते हैं कि fraudia भूखा नहीं मर सकता जब तक लालची ज़िंदा है. तो हम पैसे के पीछे भाग रहे हैं या अपनी ज़रूरत के पीछे भाग रहे हैं. हम real estate में यह समझे बगैर कि इसमें आया हमें profit होगा, हम इसमें क्यों invest करें? क्या invest करें? सिर्फ़ पैसे के लिए लोग invest कर रहे हैं बहुत से लोग plots में और बहुत से लोग इसलिए outskirts में
development है वह ideal होकर पड़ी रहती है. Mhmm और साहब आज मैं अगर मैं आपसे पूछूं पिछले बीस साल में, कितने कोई plot बिके होंगे?
पिछले बीस साल का तो नहीं मैं पांच साल का आपको बता देता हूं तो तो approximately 1,000,000 plot तो बिक चुका है पिछले पांच से सात साल में. Separate plot? Plot, नया plot. Actual plot. Actual plot. Developer ने plot market में approximately इतना बेच दिया होगा और आबादी last की थी इसनाहाबाद रावलपिंडी की मिला गया. अगर हम दोनों को add कर लें और district रावलपिंडी और इस्लामाबाद पूरे को add कर लें capital को और अगर हम Zone 1 को नहीं पूरे इस्लामाबाद capital को capitalize कर लें तो not more than 4,670,000.
अच्छा. तो एक लाख plot का मतलब यह हुआ कि एक million plot का मतलब यह हुआ कि पूरा इस्लामाबाद relocate करेगा उधर वर्णा को. Definitely
पूरा जितनी इस्लामाबाद की population है अगले दस से पंद्रह साल में हमें इतनी ही population और चाहिए
To sustain and grow this. To grow this.
अब देखें fuel भी महंगा होता जाएगा. अब यह layman इसलिए plot ले रहा है कि सस्ता है आज. अब
jobs opportunity हम ले रहे नहीं वह इस से भी ले रहा कि सस्ता और वह इस वजह से भी ले रहा है कि पता नहीं इस खाब में कि यह double triple हो जाएगा और पता नहीं मैं millionaire वन जाऊंगा इसका वह lottery है. It's a plot is a lottery.
Basically हम लोग यह चाहते हैं पैसा कमाना. यह नहीं जानते कि पैसा कमाना कैसे है? पैसे ने आना कैसे है? रातों रात अमीर बनना चाहते हैं. देखिए अगर आप पैसे एक निज़ा में कुदरता है. आप जिस चीज़ के पीछे जितना भागेंगे उसने आगे भागना है. लेकिन किसी भी चीज़, जिस तरह आप अपने बच्चे को school दाखिल कराने जाते हैं तो सबसे पहले देखते कि यार school की reputation क्या है? यह school जो है इसके जो बच्चे हैं, जो पढ़कर ex students हैं, वह आज कहां बैठे हुए हैं? उनकी positioning कहां है? उनके results क्या हैं? School ने क्या education दी है? Education standards क्या हैं इनके? Teacher standards क्या हैं? तो लेकिन जब हम real estate में अपनी hard earn money को invest करने जा रहे हैं तो हम इस चीज़ों की forecast को भूल जाते हैं. हमारी आंखों के आगे एक चीज़ आनी शुरू हो जाती है पता नहीं शायद हम invest कर देंगे तो एकदम रातों रात अमीर हो जाएंगे. जबकि real estate के बारे में कहा जाता है कि आप invest करें and wait करें and then sell it.
तो अगर मैं आपसे plot हूं वाली economy का पूछूं आपको क्या लगता है कितना जा रही है यह market? यह सी तरह बढ़ती जाएगी अब दो million वाला चार million का हो जाएगा, चार million वाला आठ million का हो जाएगा. Again, a matter of economics मेरे हिसाब से तो नहीं justify. As a matter of fact देखें अगर किसी बंदे ने आज से
let's suppose एक साल पहले एक करोड़ रुपए का plot लिया था. हां. और आज वह plot अगर दो करोड़ रुपए का हो गया एक साल में. ठीक है. तो as a matter of fact against the commodity exchange. हां. उसकी buying power तो वही है एक करोड़ वाली है. हां. बात तो यह देखिए आप rupee में बात terms of rupee बास का बात कर रहे होते हैं. जब आप financially चीज़ों को evaluate करना है against the commodity exchange rates करने हैं आपने. तो जब आप उसमें evaluate करते हैं तो उसमें आपको gain ही कोई नहीं है. Rather than that अगर आप इसकी बजाय किसी shop में या apartment में इसमें या office में invest करें और उसको rent out कर दें तो आपको अगर gain नहीं आ रहा तो उसके साथ साथ लेकिन आपको कमस कम rental income तो आ रही है कि 5%, 6% annual है. अगर Dubai में आप बात करते हैं international, market में बात करते हैं जो investment friendly है उनमें seven, eight, 9% तक जा रही है. लेकिन जब Pakistan की economy में inflation इतनी ज़्यादा है जिसकी वजह से depreciation of rupee इतना ज़्यादा है तो इसकी वजह से rental ROA कम है. लेकिन जैसे ही यह depreciation जाने कम हो जाएगी कितनी नहीं बार sir, don't agree with you. I don't agree कि I यह inflation का मसला think कि यह basic property prices देखें, it's a demand and supply problem. The fact is कि you
you need to justify at the end of the day कि यार मैं अगर चार करोड़ रुपए की property बनाकर बेच रहा हूं वही आपकी वाली बात कि मैं इस्लामाबाद में, और फिर expect कर रहे हैं कि लोग इसको आकर rent करेंगे शायद वह ना करें तीस साल बाद करें. You have to be smart with with city planning with where the economy is. It has to make sense. मदन मैं इस बारे में barrier town को बड़ा wise कहूंगा कि last
मेरा ख्याल है more than 40% vacant है. तो वह उसी कोई grow करवा रहे हैं basically? अभी तो उसी कोई grow और inhabited होने में time लगेगा और back in 2002 phase 8 launch हुआ था Phase 8 में 17,000 plot थे फिर बाकी कुछ additions होते गए और वह अभी तक वह cover नहीं हुई चीज़ें barrier की fill नहीं हुई. तो बाकी चीज़ें अभी जो अभी दस 1,000,000 plot आया है market में तो इसको inhabited होते होते एक time चाहिए, lifespan चाहिए. मेरा ख़याल next generation is a planning for the next generation not for this generation. Right,
but that's what I am saying कि next generation को current economy के अंदर, current ecosystem के अंदर मुझे तो नहीं है वह housing units, मिलते हुए नज़र आ रहे हैं. Because the fact is कि आपके आपके पास एक बहुत बड़ी population है जिसको चाहिए हैं. हमने पहले भी इसके बारे में बात की. उनको जो housing units चाहिए हैं वह आपको वन ही रहे हैं. Plot हैं, plot ज़रूर हैं. Airport के left right, हमारे इस्तामाद airport के left right दो दो करोड़ रुपए का plot पड़ा हुआ है. देखिए, वह plot पड़ा ही हुआ है. मैं इसके बाद मुझे
मिल थोड़ा सा एक चीज़ आप समझ लें. Real estate को इस मुल्क ने खड़ा करना है. अगर आप real estate को नहीं खड़ा करेंगे तो यह मुल्क नहीं खड़ा हो सकता. किसी भी मुल्क की economy की foundation real estate है क्योंकि real estate के पीछे 45 industries to 60 industries चल रही हैं. अब जब यह 45 to 60 industries चल रही हैं इसके पीछे लोगों को जो आपसे opportunities मिल रही हैं. रुपए की economy को circulation हो रही है. एक वह रुपया एक ही है जो दस हाथों में घूमकर वापस आ रहा है. जब economy में circulation हो रही है. बिल्कुल ऐसे ही है. Economy behavior का हमारा यह आज का topic नहीं है कि हम उसके ऊपर discuss करते हुए आगे चलते हुए. Of course. तो real estate क्या हमें समझना होगा segments कितने हैं? ठीक है. Real estate के तीन segments हैं. एक real estate का segment है dwellper, एक builder, एक trader. ठीक है. अब dwellper जो है वह plots बनाता है. ठीक है. Builder उसके ऊपर आकर construction करता है. ठीक है. Unfortunately, इस्लामबाद ने या government ने कोई ऐसे sectors builders के लिए develop ही नहीं किए. International internationally क्या होता है कि government develop किया गत्नियां कि आए यार यह हमने plots develop किए हैं, builders आए. यह हम नई नया town, नई community develop करने जा रहे हैं. Builders को invite किया जाता है. अब यहां पर क्या होता है कि government तो आगे expansions ही कहीं नहीं ले रही. Private society ने housing suicide का expansion लेनी है. लेकिन unfortunately वह expansion इतनी unplanned और इतनी ज़्यादा हो गई है कि जिसकी वजह से हमारी economy का पैया चोक हो गया है. Stuck हो गया है वह पैसा. अब यही पैसा अगर building industry में लगेगा जो कि cities within the cities होंगी जिनमें आकर लोग रह रहे होंगे, जिनमें एक दुकान चल रही होगी तो again economy का circulation movement आएगी. तो हमें economy के builder sector को promote करना है और broker के लिए या trader के लिए तो यह problem नहीं है. वह plot बेच रहा है या दुकान बेच रहा या apartment बेच रहा है. अब यह होगा कि हम या तो builders को हमने future में ख़त्म करके dwell पर बड़ी side पर जाना है और हमने अपनी brown अपनी green land को brown करते जाना है. ठीक है. और जिससे already हमारी जो urban living है approximately 40% के करीब पहुंच चुकी हुई है. Right. और which is not an healthy sign for any country. हमारी जो है rural area वह तकरीबन खत्म होता जा रहा है. Agriculture country था agriculture productions खत्म होती जा रही हैं. अगर हम पिंडी इस्लामाबाद की बात ना करें, लोहौर की बात करें तो लोहौर की तमाम fertile lands के ऊपर आज हमने outside जिसका result यह निकला कि आज हमें गंदूम भी import करनी पड़ रही है. Vertical growth मतलब real estate की हमारी ज़मीन जो है इस मुल्क का asset है. इस asset को बड़ा smartly हमने use करना है. हमें इसकी vertical growth पर जाना है. जब हम vertical growth पर जा रहे land थोड़ी use हो रही है बाकी resources ज़्यादा use हो रही है. हमारा जो असल real estate source है वह भी बांच रहा है. हमारी जो है क्या नाम लेते हैं movement वह भी कम हो रही है क्योंकि एक ही building में अगर 400 houses हैं. और इसी vertical growth में आपके four to 500 residential units वन जाएंगे और ये वो residential units होंगे जिनमें अगर कोई रह नहीं रहा, खुद नहीं रहना चाह रहा तो rent out कर देगा. मतलब इसका कोई purpose of investment है. Productivity होगी ना? Productivity है. Plot के पीछे कोई productivity नहीं है. ठीक है. So थोड़ा सा मैं conversation को change करता हूं. मुझे यह बताएं कि इस time के ऊपर क्या आपको लगता है कि यह real estate में invest करना चाहिए? This is the right time to invest. Plots के ऊपर? Real estate के ऊपर. अब यह आपकी अपनी selection है. Conversation में मैंने बता दिया कि building में क्या है और इसमें क्या है? इसमें भी दुबारा elaborate कर देता हूं. देखिए, land जो है वह local चीज़ है और construction जो है वह local और material और commodity exchange है. अब आपका इस वक़्त जितने लोगों ने half projects construct कर लिए हैं, उन्होंने आज से छह महीने पहले के dollar के डेढ़ सौ रुपए के rate के ऊपर उन्होंने कर दिया. आज अगर 150 के rate पर जो rate चल रहा था ऐसे छह महीने पहले builders का आज भी वही rate चल रहा है क्योंकि market down है. आज अगर कोई overseas पाकिस्तानी इसमें invest करता है और अगले छह महीने में जो कि हालात ठीक होने जा रहे हैं, तो definitely इस commodity exchange ने भी correction लेनी है. जो कि real estate correction सबसे आख़र में आती है और बड़ी correction और rapidly आती है. Right. तो behaviors तो है, इसमें investment opportunity है. यह सबसे बड़ा time होता देखें जब गाड़ी एक चीज़ है, जब कोई गाड़ी चाहिए. Case में आप एक लिए service होते आपको एक natural lifestyle से बात बताता हूं. जब thought process को plan करते हैं. अब real estate की गाड़ी इस वक़्त रुकी हुई है. It's a right time to invest. Warren Buffett कहता है कि जब market से सब लोग buyer हों then you have to be seller. Mhmm. और जब सब लोग seller हों then you have to be a buyer. अब इस वक़्त सब seller हैं और इस वक़्त overseas पाकिस्तानी real estate में invest करके ना सिर्फ़ ROI कमा सकता है अगले एक साल में अपने पैसों को अगले एक से डेढ़ साल में ना सिर्फ़ double कर सकता है. बल्कि Pakistan की economy में भी एक बड़ा role play कर सकता है. Definitely इस वक्त Pakistan को remittance में dollars की भी ज़रूरत है, overseas पाकिस्तानी को बैठे हुए ROI की भी ज़रूरत है. इस वक्त दोन Pakistan और overseas पाकिस्तानी दोनों के लिए win win position है. लेकिन मैं suggest यह करूंगा overseas पाकिस्तानी को कि जहां भी invest करें पूरी reputation के साथ और पूरी thought process के साथ और पूरे उस company के brand के in and outs देखकर invest करें. So if I were to ask you between a plot and a building.
आप इस तरह धकमगा रहे हैं. आप plot को clearly बोल नहीं रहे कि plot में ना invest करो. क्योंकि साफ सी बात है construction I get it. Commodity है.
Plots. ठीक है. Already ज़रूरत से ज़्यादा plot आ चुका है. Demand supply में supply बहुत ज़्यादा है. बहुत ज़्यादा है. मस्त यह समझें कि अगर यह 1,000,000 plot ready हो जाता है तो अगले चालीस साल से पचास साल इस शहर को मज़ीद plots की ज़रूरत नहीं है. हां और इसमें अभी हम high rise भी add करेंगे तो वह भी add होती जाएगी. Add होती जाएंगी. और high rise देखें जब आप horizontal growth पर जाते हैं तो आप secure नहीं कर सकते किसी चीज़ को. इंसान अच्छा horizontal growth. Horizontal growth में security issues आ जाते हैं. Vertical growth में आपको security management बहुत आसानी है. Right. इंसान की basic necessity यह है कि उसको security मिले, free of mind मिले. Right. Unfortunately
जब आपको ये चीज़ें नहीं मिलती तो आपकी working efficiency भी कम होती है. मुझे एक बात बताएं last government के अंदर एक आई थी amnesty scheme और उसके ऊपर बड़ा शोर मचता है कि amnesty scheme ने property को बहुत ज़्यादा pump up किया. थोड़ा सा मुझे बताएंगे कि
इन अस्सी सालों में हम हर दो साल बाद, तीन साल बाद, चार साल बाद ministry दे रहे हैं. उससे document होती है economy या बस वह एक cycle है वह? वह बस एक cycle है, revenue collection है, shortfall को recovery phase है, मतलब एक proper solution तो नहीं है. Basically जब तक आप businessman को एक fix पांच साल के लिए tax slab और forecasted inflation rate नहीं देंगे business design नहीं हो सकता. Right. और इसी तरह एक वक़्त आएगा कि Pakistan के businessman Pakistan को छोड़कर जाते रहेंगे और Pakistan सिर्फ़ और सिर्फ़ traders का मुल्क रह जाएगा. Mhmm. और जब traders का जो मुल्क रह जाती हैं, जो economies रह जाती हैं तो अब यह 1,000,000,000 की economy जो चल रही होगी business की, इसके पीछे कमज़ कम कमज़ कम मुज़मिल ना ना करते भी दो से तीन हज़ार families चलेंगी. अब जो trading हो रही है उससे एक family चल रही है. अब उसमें क्या होगा कि पैसा चंद हाथों में सिमटना शुरू हो जाएगा. Division of money नहीं होगी. Economy का circle नहीं चलेगा और जो ग़रीब आदमी है वह ग़रीब होता जाएगा. Inflation आपकी मज़ीद बढ़ती जाएगी, बढ़ती जाएगी. क्यों? Case of emergency सबसे पहले अपना mask लगाएं. फिर लोगों की help करें. हम लोगों का सबसे बड़ा मसला यह है कि हम अपनी help नहीं करते, लोगों की help करते हैं. अपनी help क्या है? हमें understand करना है कि हमारी ज़रूरत क्या है? यह मुल्क हमारा है. इसमें हमें अपनी need को understand करना है, इसकी growth को understand करना है. यह नहीं होगा कि माज़ी की तरह को बाहर से आएगा और इस मुल्क को ठीक करके चला जाएगा. इस मुल्क को हमने ठीक करना है. इस मुल्क के economy के जो international standards हैं, जो कि एक rules हैं, जो fundamentals हैं, जो उसके behaviors हैं, natural behaviors हैं, जब जब हम उनको lock करने की कोशिश करेंगे, turn around करने की कोशिश करेंगे तो disaster ही आएगा और यही disasters आ रहे हैं और trading की वजह से Pakistan में आप देखते हैं कि जो गरीब आदमी है वह और गरीब होता जा रहा है. उससे रोटी नहीं खाई जा रही. मतलब मैं अपने बचपन में देखता हूं तो रोटी शायद पचास पैसे की थी तंदूर की. आज मैं देखता हूं तो रोटी पचास रुपए की है. अब आप यह देखें कि वही रोटी पचास पैसे से पिछले चालीस साल में मैं मतलब कह रहा हूं जब ज़्यादा और ख़त्म हो रहा था 87, 88 में, तो रोटी पचास पैसे की थी. आज last forty years में रोटी पचास रुपए की हो गई है. More than 20 का multiple लग गया. हम inflation में अब बताएं इस inflation market में आपका local businessman कैसे surprise करेगा? उसका तो industry, उसकी machinery, उसकी हर चीज़ तो depreciation पर जा रही है. At the end of the day तो हमें बाज़ार तो नज़र आ रहा है कि वह बड़ा अजीब कामयाब आदमी घूम रहा है, उसकी जेब में बड़े पैसे हैं. लेकिन हम उसको promote नहीं करते. What
do you mean by that? Government level के ऊपर या overall? Ok, what can we do? क्या policies ऐसी हैं जिसके through हम जो है वह business friendly environment create कर सकते हैं? Basically
जब तक आप अदल नहीं करेंगे. ज़ेहन में रखें. अदल का मतलब ख़ाली दालतों में नहीं है. आपके रोजमर्रा रायफ में भी एक अदल बहुत ज़रूरी है. अदल का मतलब होता है discipline. English में अगर हम उसकी norms ले दें तो अपने आप को align करना, discipline करना. जब तक हम इस मुल्क में discipline नहीं लेकर आऐंगे तब तक कुछ नहीं होगा. Discipline क्या है? जो department है, जो culture है इस मुल्क का उसके मुताबिक हमें नहीं चलना. जो international norms, standards हैं उनके मुताबिक चलना है. जो behaviors हैं के, जो respect है इतारों की उसके मुताबिक देना है. Let's suppose I am a businessman तो मुझे सबसे ज़्यादा respect देनी है अपने revenue department को क्योंकि revenue आएगा तो administrative staff चलेगा. India को देखें कि India हमसे population wise multiply by seven है. ठीक है. और लेकिन Pakistan में जो Pakistan का maximum businessman है वह दो billion dollar से less का है. जबकि India का जो maximum businessman है वह $120,000,000,000 का है. लेकिन अगर मैं इसको multiply by seven ही करूं. अगर population के ऊपर ही इसको spread करूं तो उसको 14,000,000,000 का होना चाहिए. हमने ऐसी क्या lacking की है कि India ने क्या? अब देखें हमारे businessman को Pakistan में भी लोग proper नहीं जानते. लेकिन Indian businessman को हमारा बच्चा बच्चा जानता है. हमने कितना अपने businessman को promote किया, हमने कितना उसको motivate किया, कितना उसको defense किया. हमारे business देखें अगर हमारी company में या हमारे कोई भी बंदा revenue लेकर आ जाए तो हम उसको welcome कर रहे होते हैं. बाहर से मुल्क में कोई वफ्त आ जाए वह हमें एक million dollar ही दे जाए. हमारा prime minister उसको airport पर लेने चला जाता है. जो businessman इतना tax pay कर रहा है उसके लिए तो बेचारे के लिए एक special counter भी नहीं है airport पर. उसके लिए तो किसी government के दायरे में एक special counter भी नहीं है. मदन उसके लिए तो कोई importance ही नहीं है. यार एक businessman एक certain level पर जब आपको revenue collection दे रहा तो कमज़ कम उसको एक certain level of privileges protocol तो दो कि he is playing a part in your house. मदन यह घर है हमारा. इस घर में हर बंदे की एक respect होनी चाहिए. उसकी वह value होनी चाहिए. आपने कितनी दफ़ा कोई policy निकालते हुए businessman से पुछा है? कभी policies को standardize करते हुए businessman से पुछा हो? और दूसरी बात यह है कि आप यह देखें कि आपने पिछले fifty years में कितने businessman loose किए? Nineties में अगर हम चले जाएं तो approximately हम बारह billion dollar की textile export कर रहे थे. तो आज हम अपने peak पर चले जाएं तो तब भी सोलह billion dollar की कर रहे और वह भी इस दौर में क्या नहीं तो हम तो सात billion पर चले गए थे पिछले tenor में. क्या reasons है? Cotton production है. बांग्लादेश cotton production country नहीं है. $30,000,000,000 की cotton की export कर रहा है. Cotton हम, cotton हमसे ले रहा है, India से ले रहा है. क्या वजह? Reason यही है inflation है, friendly policies नहीं हैं. Businessman के लिए, अब देखें internationally जितनी भी multinational आऐंगे, मैंने TV पर उनके CEOs को बोलते सुना कि अगर उनका कोई की departments को लैदा behaviors में लाना पड़ेगा ताकि एक systematic जो revenue दे रहा उसको privilege दें. अब क्या होता है businessman किसी department में जाता है, इदारे में जाता है तो पकड़ लेते हैं कि यार source of income आ गया. बजाय इसके कि हमारे घर में कोई आता है, कोई revenue लेकर आ रहा है, उसको respect देते हैं. ना कि source of अब उसको क्या नाम लेते मुश्किल hurdles create करते हैं कि वह हमारे लिए hurdles हम उसके लिए create करें और जब तक यह environment ख़त्म नहीं होगा, यह policies change नहीं होंगी, तब तक इस मुल्का में आप यह नहीं कह सकते कि कोई भी business या मुल्क में तरक्की होगी. मुल्क इसी तरह चलता रहेगा.
Mhmm. आपको लगता है अगर मैं थोड़ा सा switch करूं, affordable housing की बात करते हैं, middle class housing की बात करते हैं. Mhmm. आपको लगता है Pakistan में आज middle class housing exist करती है? Mhmm. बहुत ज़्यादा exist करती है. देखिए Pakistan की more than 60%
population, 50% population is a middle class. और middle class ही वह position होती है जो make and break है. Middle class की आप किसी भी society में अपनी body से अगर example लेंगे तो backbone समझ लें. किसी भी economy middle class वह लोग होते हैं जिन लोगों ने किसी भी country को ऊपर या नीचे लेकर जाना होता है. Middle positions में कड़े होते हैं. Make और break होते हैं यह लोग. अगर हमने इनको आज भी रोटी, कपड़ा, मकान की सोच से नहीं निकाला तो यह इससे आगे की perform नहीं कर सकेंगे. हमें इनको basic necessities देनी है अपने मुल्क के लोगों को ताकि वह इस सोच से आगे निकलकर productivity मिले आएं. अपने आप को अपने neighbor से compare करने की बजाय internationally लोगों से compare कर सकें. Basically जब आप उसकी basic needs में ही पसारी रखेंगे एक human को,
तो वह आगे thinking process कैसे करेगा? How do you think उसको solve किया जा सकता है? Because अगर मैं वही वही बात यह बात चाह रही हूं रोटी कपड़ा तो middle class को रोटी कपड़े का मसला इतना नहीं है. वह काफ़ी अद तक solve हो गया है. मकान का बड़ा मसला है growth भी डाल रहा हूं जो भी whatever but मैं तीस साल के plan के ऊपर जहां पर वह पांच लाख की cost थी उसको मैं ले आता हूं सत्तर अस्सी हज़ार रुपए में. तो वह middle class वाला suddenly उसके लिए वारा खाना शुरू हो जाएगा और जहां पर market demand थी let's say दस हज़ार units की वहां पर शायद एक लाख डेढ़ लाख units पर चली जाए. तो आपको लगता है कि financing is the major reason why middle class की जो housing affordability है वह अभी तक unfortunately पूरी नहीं हो पा रही और middle class छोटे छोटे units के अंदर भरे पड़े पंद्रह, पंद्रह, अठारह, अठारह लोग रह गए हैं. Basically आपकी बात 200%
ठीक है. अगर मैं back in Pakistan history को दोबारा revive करूं तो दो हज़ार दो में bank leasing को common किया था मुशहरफ ने. मुझे याद है कि in 2002 में इस्लामबाद की और Pakistan के तमाम metro cities में traffic ही नहीं हुआ करती थी. उससे पहले किसी किसी घर में गाड़ी हुआ करती थी. Bank leasing आई, गाड़ी common हुई. एक economy का मज़ीद. Automobile ने economy में role play किया उस तौर में. इसी तरह अब bank leasing आपकी involve होनी चाहिए real estate में. जब आपकी economy में real estate में bank leasing involved होगी तो अब जो लोग rent दे रहे उसकी बजाय वह leasing पर जाएंगे. अब उनके अंदर एक ownership आएगी. अब मुझे एक बात बताएं कि इस मुल्क की more than, more than 30% population approximately house less है. तो इस मुल्क के लिए बेहतर कैसे सोचेगी? वह अपने लिए बेचारी कुछ नहीं सोच पा रही. हमें हर हम always बच्चे की बात क्यों करते हैं? हम saving की बात क्यों करते हैं? हम always revenue collections की बात क्यों नहीं करते? हम आगे बढ़ने की बात क्यों नहीं करते? हम एक दोस्त stagnant रहने की बात क्यों करते हैं? क्या आपने निज़ाम में कुदरत में नहीं देखा? कड़े पानी में भूपड़ जाती है. इस case में तो यही है ना कि the reason why I saying this is कि जिस बंदा जो एक middle class है जो कि age इसकी family income ढाई लाख रुपए है let's say दो लाख ढाई लाख रुपया है वह पांच लाख का afford तो नहीं कर सकते. This is what I mean कि हमें यह plan करना है कि middle class का lifestyle को improve कैसे करना है? उसकी earning को improve कैसे करना है कि उसके लिए housing affordable आ जाए. हमने यह नहीं करना कि housing को नीचे फ़ेंक देना है. Housing को हमारे पास commodity को नीचे फ़ेंकने का कोई method नहीं है. Until and unless कि हमारे reserves बढ़ जाएं. Financing में कर सकते हैं ना? अगर तीस साल की financing तीस साल में ले जाऊं देखिए हमें इसके लिए अपनी per person income increase करनी होगी. Income कोई भी इदारा, कोई भी मुल्क खर्चे बचाकर तरक्की नहीं कर सकता. साहब, देखिए पहले मैंने क्या कहा कि आपके मुल्क में revenue generators की कोई respect नहीं है. Right. जब आप revenue generators की respect करेंगे, उसको motivate करेंगे तो वह definitely आज अगर business एक, एक billion का हो रहा है तो आप उसको motivate करेंगे तो वह कोशिश करेगा डेढ़ से दो billion का करने का. जब दो billion का business होगा तो उस पर employment generate होगी, उसमें लोगों का क्या नाम लेते हैं, earnings बढ़ेंगी, लोगों के shareholdings बढ़ेंगी और जिसकी वजह से हर चीज़ affordability में आएगी. दूसरी चीज़ हम जो leasing के अलावा काम कर सकते हैं, हम यह find out कर सकते हैं कि हम कौन सी ऐसी costing materials use करें, low costing materials जिसकी वजह से low housing हो सके. देखिए, अगर हम एक तरफ हम vertical growth की बात कर रहे हैं, एक तरफ हम low cost housing की बात कर रहे हैं. Vertical growth के अंदर तो low cost housing नहीं है उसमें तो standardized housing है internationally. तो एक दूसरी तरफ हम low cost housing की बात ठीक है? In in this country. Right. दूसरी तरफ हम बात कर रहे हैं low cost housing की. ठीक है. अपनी ही बात को कह रहे हैं कि भाई हम गलत कह रहे हैं. क्यों? देखिए low cost housing जो है vertical growth में तो नहीं आ सकती. उसमें तो steel वही लगना है. उसकी sustainability के लिए. नहीं, वह बिल्कुल आपकी बात ज़रूरत है. लेकिन अब जब आपने low cost housing में जाना है तो आप vertical growth पर नहीं जा सकते. क्यों? Construction cost तो जो एक regular standardized material construction steel cost, sem वो तो नीचे नहीं आ सकती उसमें. आपको देखें जब आप horizontal growth में जा रहे हैं, single story housing में जा रहे हैं तो तब जाकर आपकी material lightweight structuring होगी. ठीक है, लेकिन उसमें दो तीन areas में मैं potentially देख सकता हूं. हां. कि आपने low cost housing की तरफ़ जाना वाम को लगाना है. Mhmm. या वाम का living standard वेतर करना है. ठीक है. या आपने ख़र्चे रोकने की तरफ़ जाना है या revenue कमाने की तरफ़ जाना है. सबसे पहले तो आपने direction लेनी है ना और फिर अपने narrative में जो policies हैं, जो government की हैं, उनमें वह directions आएंगी. अभी आप दो directions को एक direction में mix करना चाह रहे हैं. Low cost, horizontal growth. Vertical growth में cost तो नीचे नहीं आएगी लेकिन size squeeze हो जाएगा. Mhmm. और उसमें आप cost को नीचे ला सकते हैं. तो इसलिए आप low cost housing का concept तो सोचना छोड़ ही दें. Until and unless कि government cheap rate पर आपकी वाली बात है कि land provide नहीं करती जब construction cost रह जाए. Mhmm. Almost. तो फिर तो low cost vertical में आप लेकर आ सकते हैं लेकिन उसमें भी again government को initiative लेना होगा, plan देना होगा.
आपने दूसरा materials की बात की फिर actually next सवाल उसी के ऊपर आ रहा था कि disruptive और innovative way of building आजकल दुनिया में बड़ा explore किया जा रहा है, sustainable कहा जाता है उसको. China में हम देखते हैं कि उन्होंने prefab materials use करके और इस तरह की चीज़ें use करके they were able to optimize their processes and minimize जो आपकी cost of construction है in a way time of construction and cost of construction by optimizing their वह. Basically
मैं China का बड़ा thankful हूं कि उन्होंने पूरी दुनिया में एक नई construction करवाई. पूरी दुनिया के लिए अब यह opportunity है. देखिए एक pattern इन्होंने set कर दिया China ने. अब इस pattern को ही आपने उठाकर लाना है ना? Mhmm. तो क्या हम इसको import भी नहीं कर सकते? It's not a difficult. Again वही बात है कि आपकी industrialization required है. We are not more a agriculture country. क्योंकि हम import कर रहे हैं agriculture इस वक़्त. Export से ज़्यादा हमारी import हो गई है agriculture की. अब हमें दो चीज़, तीन चीज़ों पर काम करना है इस मुल्क में. एक आपको construction industry पर काम करना है, एक आपको technology industry पर काम करना है. Basically Pakistan में मैं यह कहता हूं कि बहुत बड़ा फुकदान Pakistan के तरक्की ना करने का IT sector में Pakistan का पीछे होना है. क्योंकि इस वक़्त power BI में लोग काम कर रहे हैं, SAP पर काम कर रहे हैं, system में काम कर रहे हैं, smart and intelligence. System artificial intelligence पर जा रहे हैं. अब यह तो हमारा human ही इतना intelligent नहीं हो रहा कि वह artificial intelligence को समझ सके और दुनिया human intelligence के ऊपर काम करने जा रही है. तो basically हमने direction क्या लेनी है? अपनी जो आप मुझे बात करते हैं 49% youth है. इस 49% youth में हमारे पास आज तक यह stats नहीं है कि हमारे पास doctors कितने हैं. Asset उठते हैं हम और fortunately Pakistan का young energy 50% है. अब हमारी यह मर्ज़ी है policy बनाकर इस energy को use कैसे करते हैं हम? अच्छा अब let's suppose कि हमारी schooling standard भी international standard से meet नहीं करते. तो क्या हमने यह 50% youth का standard upgrade करने का कोई plan किया है international market से match करने का? चले अगर हमने international market से youth का standard match करने का plan नहीं किया तो क्या youth का IT और understanding और behavioural जो standards हैं क्या हमने अपने इदारों के और systems को उनके parallel किया है? अगर हमने उनके भी parallel नहीं किया तो अगले दस साल बाद फिर एक disaster है. क्योंकि हमारी youth को वह पुराना system सिखाया ही नहीं गया. अब जब उसको आकर पुराने system में काम करना पड़ेगा वह तो चोकर वन जाएगा. Wastage of energy है. तो इस youth का क्या करना है? This is a crowd. हम इसको crowd बना रहे हैं. इस energy को direction कैसे देनी है? This is more important और इसके पीछे government को assess करना है कि कितनी industrialization हो सकती है. R and D जो आपने बात की इसी तरह business intelligence business R and D आपको दोनों government को develop करनी है. Businessman के लिए opportunities create करनी है. फिर businessman को जब friendly environment में नज़र आएगा, businessman को forums नज़र आऐंगे, businessman को अपने बोलने का मौका मिलेगा, businessman के गित government protection shield करेगी जिस तरह अपने businessman, जिस तरह government अपने समझ लें के executives को, officers को on करती है इसी तरह executive businessman को on करना पड़ेगा government को, ownership देनी पड़ेगी.
इस मुल्क ने भी businessman को on करना है. Ownership देनी है, यह नहीं कहना. देखना कि यार वह बंदा यार कहीं इसने चोरी करके पैसा कमाया होगा, इसने यह किया होगा. हमने business को support करना है. हमने push up करना है, not push pull down करना है. Make sense. मुझे यह बताएं असदुमर साहब आए थे अभी recently थे. मुझेगरा साहब यार दोनों finance ministry में रह चुके हैं. दोनों ने यह बात बोली कि Pakistan में real estate, agriculture और retail को सही तरीके से tax नहीं किया जा रहा. देखिए. Real estate में particularly उन्होंने बोला कि इसको हम taxation को fix करेंगे because यह जो है ना सही तरह tax नहीं हो रही आपके इसमें क्या opinion है? Sir देखिए यह हवा पर पाते हैं.
मुझे एक बात बताएं आपके पास real estate की कोई regulatory authority तो बना लें पहले. फिर real estate office licensing तो बना लें पहले. फिर real estate agent का criteria तो बना लें, उसकी certification तो बना लें पहले. पहले उसकी foundation तो complete करने. देखिए, अगर आप यह बात कर रहे हैं कि मैंने पहली stage पर छत्त डाल देनी है, तो इमारत गिर जाएगी यार. हमारे मसला ही यही है कि हम हमेशा यहां बात करते हैं कि हमने building को पहले देनी खड़ा करके छत्त डाल देनी है और हम देखते हैं कि वह अपने hope and results उनके मेशा different आते हैं और वह depression में चले जाते हैं. एक वह लोग होते हैं those who cannot plan but can execute. अब यह वह लोग होते हैं जिनको executors कहा जाता है. किसी भी business में या किसी भी j d's में vital role play करते हैं. क्या हमारे इस वक़्त इदारों में कितने planner बैठे हुए हैं, कितने executors बैठे हुए हैं, कितने performers बैठे हुए हैं, हमारी evaluations हैं. नहीं है ना हमारे पास. पहले हमें यह evaluate करना है कि हमारी strength क्या है? जब तक आपको अपनी strength नहीं पता, government को अपनी strength नहीं पता, अपने weakness नहीं पता, तो आप किसी पर tag क्या करने जाएंगे? किसी को क्या educate करने जाएंगे? सबसे पहले तो जितने भी bureaucracy है या जितने भी politicians हैं, जितने भी system oriented लोग हैं, उनको पहले काम system पर करना है. Infrastructure develop करना है. इस वक़्त infrastructure जो है किसी भी दुनिया में road का infrastructure नहीं है, more important. इस वक़्त IT का infrastructure more important है. IT है जिसने पूरी दुनिया को आपस में networking के ज़रिए जोड़ दिया है. इसमें इस दुनिया को global village बना दिया है. लेकिन कल को क्या हमारे पास कोई अपने WhatsApp, Facebook इस type के चीज़ें हैं? क्या हमने plan की हैं? नहीं की हैं. बाइस करोड़ हमारी आवाम है. इस बाइस करोड़ की आवाम sale हमने कुछ business opportunities generate करने की कोशिश की है local businessman के लिए? नहीं. हमारा WhatsApp का record, हमारा Facebook का record सारा पाया जा रहा है और इन records के ऊपर आप artificial intelligence लें तो कितना आपका data इकट्ठा होता है. इस data के ऊपर कितनी आप development कर सकते हैं. लेकिन इस वक़्त दुनिया क्या कहती है? Data is everything. Unfortunately, we don't have our correct data. We need our correct data. Basically हमें तमाम इदारों में new HR hiring की ज़रूरत है. New system, new IT, departments खड़े करने की ज़रूरत है. अगर हम यह सोचेंगे कि हमने पिछले सारे documents को पहले लेकर आना है और फिर अगला system बनाना है तो ज़िंदगियां गुज़र जाएंगी. हमें पिछले system को किसी जगह पर चौक करके, lock करके नए systems को खड़ा करना है. International market से meet करना है. One Windows operations लेकर आनी है. हमें यह multiple operations नहीं जाने. मदन एक मैंने अगर building की approval लेनी है तो मुझे छह, सात, आठ department से गुज़रना पड़ता है. क्यों गुज़रना पड़ता है? I am giving revenue to this company. कोई भी businessman revenue दे रहा है. उसकी वह due respect है. अब वह जब अब क्या होता है? अब आप जब इस उसकी उसको respect नहीं देंगे. Ultimately वह क्या करेगा? अपनी destination change करेगा. जो कि हो रहा है. आज Pakistan का top richest person less than a 1,000,000,000 और एक पाकिस्तानी more than a $27,000,000,000 in America. वही पाकिस्तानी है यह भी. यह भी वही generation है, यह भी वही genes है. अब मैं यह कहता हूं दुनिया में तीन lands हैं full of opportunities. One is America, second is China, third is Pakistan. लेकिन unfortunately both are documented, systematic और unsystematic में Pakistan दुनिया की सबसे बड़ी opportunity है. लेकिन जब unsystematic चीज़ें चल रही होंगी तो उसमें government को कोई फ़ायदा नहीं होगा. हमें systematic करना है government को फ़ायदा देने के लिए, revenue इकट्ठा करने के लिए. फिर जाकर यह मुल्क चलेगा और अपने departments को आपस में IT के ज़रिए तमाम department को
sync करना है. मुझे यह बताएं कि आपने overseas पाकिस्तानी इसके ऊपर you know you target them a lot and you say कि बड़ी opportunity है उनके लिए. जो actual चीज़ है वह actual है. But still frauds हो रहे हैं.
तो कैसे? सबसे पहली चीज़ तो यह है आपने अगर builders में invest कर रहे हैं तो यह देखना है कि plot जो है builder के नाम पर है या नहीं है. Plot अगर builder के नाम पर है तो इसका मतलब है secure है, पहली चीज़. दूसरी चीज़ आपने यह देखनी है कि builder का track record क्या है? Company का track record क्या है? कितने project deliver कर चुका है? कितने project deliver कर रहा है? Company की worth क्या है? Company की capacity क्या है? जहां आप invest कर रहे हैं जिन लोगों के साथ? जब आप यह चीज़ें evaluate करेंगे तो तब आपको loss नहीं होगा. जब भी आप unexpected profit सुनेंगे और unexpected profits earn करने जाएंगे definitely आपको loss होगा. The bigger the risk, the bigger the reward और bigger the lose. अब लोग basically बड़े profits की ख़बरें सुनकर invest करते हैं लेकिन fact and figures को. अब तो दुनिया इतनी advance हो गई है. दुनिया में आप कहीं बैठे में आप Google खोलें. Google Earth में आपको पता चल जाता है यह plot develop है, undevelop है, क्या है? इसका status क्या है? आप DHA में barrier में invest करें. आप दुनिया में कहीं बैठे हुए हैं. आप उसकी statement check कर सकते हैं. उसका honor कौन है? तो इसी वजह से private societies में investing trends overseas पाकिस्तानी का value और DHA में बड़ा है उनके trust की वजह से. यह trust हमें और built करना है लेकिन उनको भी थोड़ा सा करना है कि पैसे invest करते हुए positioning ज़रूर देखें company की. अगर आप एक चीज़ है कि आप यह कह दें कि आपने एक fraudsman को पैसे दे दिए हैं उसके बाद कहें कि सारी industry खराब है. It could not be like that. आपकी अपनी ग़लती है कि आपने research किए बगैर पैसे दिए. आपने कभी कोई shopping करने जाते दुकान से कोई चीज़ लेते हैं तो क्या उसको देखे बगैर ले लेते हैं? दो घंटे हैं बस यह invest कर लो और otherwise यह opportunity गई तो जब आप हर ही invest करेंगे तो ऐसे ही होगा. इसलिए मैं कह रहा हूं it's a right time to invest. आपके पास window shopping का भी time है, आपके पास selection का भी time है, आपके पास अभी market covered भी कोई नहीं ले रही, market में जल्दी भी कोई नहीं है. आप पूरी तसल्ली से अपनी buying करेंगे.
It's a right time to invest. चलिए sir यहीं पर फिर मैं इसको wrap up करता हूं. मैं एक सवाल generally तमाम guest से पूछता हूं, आपसे भी पूछना पसंद करूंगा. तो आप कैसा पाएंगे seeing what you've seen now,
you know, experiencing what you've experienced? नमस्तार, do you want to know कि मेरी day dreaming क्या है या do you want to know that you're Give me a more real realistic picture. Realistic picture तो Pakistan में इस वक़्त तक तरक्की करने का attitude ही नहीं है. अच्छा. हम लोगों में. हमें वह build करना है. तरक्की का attitude क्या होता है? चीज़ों का positive angle देखना ना कि negative angle देखना. Basically, हमें अपना जब तक हम अपना canvas नहीं change करेंगे, तब तक हम तरक्की नहीं करेंगे. जब तक हम यह compare करते रहेंगे कि India से, बांग्लादेश से हमारा मुआज़ना है, तो sorry to say हम कभी तरक्की नहीं कर सकते. आप तरक्की से वही लोग करते हैं जो leaders होते हैं और
Pakistan को leadership की ज़रूरत है. जब तक leadership नहीं आएगी, अक्संत्रक ही नहीं करेगा. Thank you very much. Thank you sir and फ़र्राल शिकाय thank you so much for watching. अगर आपकी episode पसंद आई हो तो दोस्तों हमारे साथ ज़रूर share करिएगा. नीचे comment section में आगे बताएं what do you think about the construction industry, the building industry, the real estate industry. What are your thoughts on that? इसी के साथ साथ investment में आजकल आप कहां देख रहे हैं? बड़े एक economic हालात up and down है तो थोड़ा सा ज़हर anxiety उसके ऊपर आ रही है. What are your thoughts on investment, on making sure कि you don't lose your money and also making sure that you actually make some you know grow it. काफी लोग कहते हैं adversity से opportunity निकलती है. काफी लोग जो है recession के time में ही पैसे बनाते हैं. So what are you doing to protect your money? Us know in the comment section below. YouTube वाले like out दबाएंगे YouTube में रख देते तो लोगों मेरी conversation पहुंचेगी. From one over two as much as you'd like. It's the thought that counts. But anyways, this was सय्यद मज़हबेला संसेदी. You are watching thought behind things. Thank you so much for watching, and I'll see you in the next one.
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A 22-year-old Pakistani's road map to space by 2050
with Hassan Mossin
Hassan Mossin, a 22-year-old Pakistani astrophysicist training with the International Institute for Astronautical Sciences, walks Muzamil through the next twenty-five years of space — commercial stations by 2030, a lunar base by 2032, and why the bottleneck isn't food or oxygen, it's energy.
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