Pakistan’s Housing Market is CRASHING... BEST time to INVEST?! | Dil ki Baat 035 | Muzamil Hasan

ख़वाबीदों नौ हज़रा channel पर वापस आने का बहुत शुक्रिया. पिछली video के अंदर मैंने थोड़ा सा touch upon किया था कि मुझे लगता है Pakistan में real estate ख़रीदने का यह इस वक़्त best time है और personally मुझे real estate की space के अंदर बहुत ज़्यादा opportunity नज़र आती है. अब ज़ाहिर यह बड़ी confusing बात है क्योंकि इससे पहले मुताबित बार मैं यह कह चुका हूं कि मुझे लगता है property या real estate जो है वह एक pump and dump है, वह एक unproductive चीज़ है और हमारे लोगों को उसमें investment नहीं करनी चाहिए बल्कि और different areas में ढूंढनी चाहिए investment. तो आख़िर सच क्या है? क्या वाक़ई real estate बिल्कुल unproductive है? क्या इसका कोई future नहीं है? क्या यह pump and dump है? क्या इससे आपकी investment बिल्कुल डूब जाएगी? इन तमाम सवालात के जवाब आइए देखते हैं इस video में. अच्छा video start करने से पहले मैंने Instagram पर भी recently एक partnered post डाली. पहली दफ़ा मैंने एक tourism related real estate developer के साथ काम किया. Normally मुझे बड़ी regularly real estate की offers आती हैं. मैंने हमेशा उनको मना किया है. लेकिन जब इस partner ने reach out किया तो मैंने बड़ी detail उनका इसके अंदर काम करते हैं, लोग दुकानें इसके अंदर चलाते हैं, factoryयां बनती हैं वह भी real estate का part है. Hospitality के अंदर hotels आ जाते हैं, restaurants आ जाते हैं. तो अगर आपके let's say tourism industry है वह भी उसके अंदर चलती है. कोई भी tourism industry नहीं चल सकती अगर infrastructure available नहीं होगा अगर आपको रहने के लिए rooms नहीं होंगे. तो एक तो यह हो गई आपकी productive real estate जहां पर जब आपकी investment होती है तो वह investment एक business case में होती है और उससे कोई ROI निकाला जा रहा होता है जिसको आप regularly monetize कर सकते वह जाते थे एक vision लेकर आते थे market के अंदर और उसके around वह लोगों से fileएं ख़रीदवाते थे. फिर जो fileओं का पैसा होता था उससे वह land acquire करते थे और land acquire करके फिर eventually वह cutting cutting करके वह लोगों को वापस return कर देते थे. Explain किया कि core purpose of real estate या तो housing है या commercial है या hospitality है और इसी के different use cases को देखकर आप identify करते हैं कि यार क्या वाकई इसकी demand है या नहीं है? At the investment in terms of कि economic value, return on investment overall as a business क्या यह investment मेरे लिए useful है in the long term या नहीं? अब before I go ahead पहले कुछ background देख लेते हैं. Pakistan में overall demand side देख लेते कि क्या Pakistan में real estate की demand है भी या नहीं? देखिए सबसे पहले तो World Bank के मुताबिक Pakistan को दस million यानी कि एक करोड़ नए housing units की requirement है यानी कि apartments और different घर. अगर मैं बिल्कुल basic भी देखूं ना तो definitely Pakistan में एक requirement है कि आपकी जो construction है, जो building है, जो आपके घर हैं उनको बनाने के अंदर investment की जाए. क्योंकि economics का basic असूल है demand और supply पर market चलती है. अगर demand ज़्यादा है तो definitely आप उसकी supply में invest करें. आपका basic सा business case है धंधा भी चलता रहेगा, पैसा भी आता रहेगा. जिस तरह के घर आज सिर्फ़ चालीस पचास साल पहले होते थे या तीस साल पहले होते थे आजकल के घर बड़े फ़र्क़ हैं. आजकल की requirement, आजकल की aspiration बड़ी फ़र्क़ है एक घर से. But more importantly Pakistan की जो family dynamic है और जो Pakistan के family structures हैं वह बहुत rapidly change हो रहे हैं जैसे जैसे यह population आपकी rural या peri urban से urban areas में move कर रही है. Traditionally Pakistan का जो family structure था वह एक joint family system में रहना पसंद करता था और छोटे छोटे units के अंदर पूरे पूरे खानदान जो हैं वह रहा करते थे जिसमें तीन चार भाई हैं, तमाम लोग जो हैं वह distributed आए और वह हर दिन बिल्कुल distributed तरीके से बिल्कुल standard amount में लोग northern areas आ रहे हों तो total जो amount of rooms इस वक़्त available हैं वह चौबीस सौ है और जो total आपको इन तमाम लोगों को service करने के लिए rooms चाहिए वह 5500 है. तो यहां पर आपको basic economics नज़र आ रही है कि demand 5500 rooms की है, supply इस वक़्त 2400 rooms की है. अगर मैं उसके अंदर invest करता हूं तो मैं उस demand को service कर दूंगा जो कि by the way अगर चालीस लाख इस season में है तो हर project का या similar building का? उनकी occupancy कितनी होती है साल की overall? और जो room का rate है उसको मैं occupancy से multiply करूंगा. जो भी मेरे पास amount आएगी उसको मैं divide करूंगा अपनी जो principal investment है और मैं hundred से multiply करके मैं identify कर लूंगा कि यार कितना percent जो मेरी principal investment है उसको मैं हर साल वापस extract कर सकता हूं. Purely एक problem solving productive business है. हालांकि है real estate का ही और इसी तरीके से आप देखेंगे कि tourism के अंदर जो development होगी जो investment होगी regional average जो मैं अगर Asia की बात करूं तो anywhere between 5 to 7 percent पूरी region के अंदर आपको average नज़र आती है. Similar economies Pakistan जैसी economies में. जिसका मतलब क्या था? जिसका मतलब यह था कि actual में आपकी overprice थी property. वह अब ऐसा ही हिस्सा बढ़ेगी और वह अब ऐसे point पर आकर रुकेगी जहां पर अब incentive होगा कि यार आप किसी rental property में invest करें, किसी debt property की file में या किसी ज़मीन पर ना invest करें, आप किसी apartment में invest कर लें, आप किसी घर के अंदर invest कर लें चीज़ें लगी हुई हैं जो कि inflation के साथ connected होती हैं. अगर inflation बढ़ेगी, महंगाई बढ़ेगी, रुपया अपना value lose करेगा तो इन commodities की भी price बढ़ेगी. इन commodities की price बढ़ेगी तो housing की construction cost बढ़ेगी. Housing की construction cost बढ़ेगी तो automatically property अपनी value maintain करेगी. हां, dead ज़मीन अपनी property की value maintain नहीं करेगी क्योंकि वह हवा में चल रही है. कोई ऐसा तरीका नहीं है कि आप value निकाल सकें कि इस dead land की क्या value है. Whereas एक घर होता है या एक constructed building होती है उसके बहुत सारे different mechanisms होते हैं कि आप potential उसकी value identify जिनके पास अब dollarized income की वजह से पैसा आएगा उनको roughly मैंने इसकी accounting की हुई है और मैं next एक proper detail में video करूंगा जिसमें मैं जो real estate की accounting होती है उसकी value निकालने का तरीका, उसके numbers किस तरह identify किए जाते हैं, उसकी मैं detail के अंदर जाऊंगा. लेकिन मेरे हिसाब से Pakistan में the ideal real estate investment right now जो कि मैं consumer के buying power से अगर निकालूं तो वह roughly 90000 to hundred and 25000 dollars बनती है. जो कि roughly anywhere between ढाई करोड़ से लेकर तीन सवा तीन करोड़ रुपए की amount है और over time इसी price point के अंदर आपको बहुत सारे लोग add होते हुए नज़र आऐंगे. तो बजाय इसका कि आप बड़ी ज़मीन लेकर गंदी सी छोटी सी construction करें. आप छोटी comfortable ज़मीन लेकर उसके ऊपर एक अच्छा smart technology लगी हुई हो ताकि मेरे घर के अंदर तमाम जो basic चीज़ें हैं उनकी requirement पूरी हुई भी हो. थोड़ी सी अपनी thoughts मुझे comment section में ज़रूर बताइएगा. I would love to know कि consumer आख़िर क्या सोच रहा है और अगर आप investor हैं, builder हैं, developer हैं